نسب البناء بالفلل

3 تصنيفات للفلل

وقسمّت لائحة الاشتراطات الفلل إلى 3 تصنيفات بحيث تكون مخصصة للسكن بجميع أدوارها بحد أقصى دورين وملحق علوي وملاحق خارجية وقبو، ولها مداخل أرضية ومواقف سيارات، بالإضافة إلى فضاءات خارجية مستقلة.
وأوضحت أن الصنف الأول عبارة عن الفيلا المنفصلة الوحدة السكنية المتكاملة المبنية على قطعة أرض مستقلة ذات ارتدادات نظامية من جميع الاتجاهات لها مدخل أرضي ومواقف سيارات بالإضافة إلى فضاءات خارجية مستقلة.
أما الصنف الثاني وهو الفيلا المشبه المتصلة وهي وحدة سكنية مبنية على قطعة أرض متلاصقة مع الجار من جانب واحد مع في الجار من جانب واحد مع فصل الهيكل الإنشائي من المجاورين «جدار مزدوج».
وأوضحت أن الصنف الثالث عبارة الفيلا المتصلة وهي وحدة السكنية المبنية على قطعة أرض متلاصقة مع وحدات أخرى من أكثر من جهة مع فصل الهيكل الإنشائي لكل وحدة والاحتفاظ بالارتدادات النظامية حول كامل المبنى.
ونصت الاشتراطات على أن تكون العمائر السكنية المكونة من أكثر من دورين، ولا يزيد ارتفاعها الكلي عن 23 مترًا أعلى سطح الأرض. وتحتوي على عدد من الوحدات السكنية لا تقل عن 3 وحدات، ومنها العمائر السكنية التجارية، والإدارية.

بناء الفلل على الصامت

سمحت لائحة الاشتراطات ببناء مجموعة فلل على الصامت من جهة واحدة بشرط أن لا يقل ارتداد الجهة الأخرى من ناحية الجار عن 3 أمتار.
وأوضحت أنه في حالة البناء على الصامت من جهة واحدة أو جهتين في كل الأدوار يجب فصل الهيكل الإنشائي بعمل جدار مزدوج بفاصل إنشائي من المجاورين، ويجب الالتزام بتشطيب الجزء الظاهر للمجاورين عند البناء على الصامت بنفس المواد المستخدمة لديهم «في حالة الجار القائم» ويمكن استخدام مواد تشطيب أخرى شرط موافقة الأمانة أو البلدية عليها.
وأتاحت اللائحة فصل الأدوار في الفلل السكنية بحيث يكون كل دور وحدة سكنية منفصلة ولها مدخل مستقل بشرط توفير موقف لكل وحدة سكنية داخل حدود الملكية وألا يقل عرض القطعة على الشارع عن 12 مترًا في الفلل المنفصلة، ولا يقل عرض القطعة عن 10 أمتار في الفلل المتصلة وشبه المتصلة.
وألزمت المرخص له بتوفير مواقف للسيارات داخل حدود الملكية لكل فيلا تقع على أرض مساحتها 400 متر مربع فأقل، وموقفين للسيارات للفل التي مساحتها تزيد عن 400 متر مربع، مع السماح بفتح باب غرفة للسائق من السور الخارجي.

نسب البناء بالعمائر السكنية أو التجارية أو الإدارية

واشترطت في العمائر السكنية أو التجارية أن تكون نسبة البناء بالدور الأرضي لا تزيد من 65 % من مساحة قطعة الأرض، وأن تكون نسبة البناء بالدور الأول والأدوار المتكررة لا تزيد عن 70% من مساحة قطعة الأرض، ونسبة البناء بالملحق العلوي لا تزيد عن 70% من مساحة الدور الذي بأسفله شاملاً لعناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد».
أما العمائر الإدارية، فتكون نسبة البناء بالدور الأرضي لا تزيد عن 70% من مساحة قطعة الأرض، ونسبة البناء بالدور الأول والأدوار المتكررة لا تزيد عن 70% من مساحة قطعة الأرض. نسبة البناء بالملحق العلوي لا تزيد عن 70% من مساحة الدور الذي بأسفله شاملاً لعناصر الحركة الرأسية «السلالم والمصاعد».

12 متطلبًا للتنظيم المكاني

من جهة أخرى، وحددت الوزارة 12 متطلبا لتنظيم المكاني حيث اشترطت على المرخص له الالتزام بوثائق وأنظمة البناء والمخطط المعتمد لكل منطقة تخطيطية من استعمالات مسموحة، ونسبة البناء بالدور الارضي والملاحق الأرضية والعلوية وارتدادات امامية وجانبية وخلفية وعدد الأدوار وأقصى ارتفاع مسموح للمبنى، والأسوار ومعدل مواقف السيارات التي يجب توفيرها داخل حدود الموقع. ​
وألزمت المرخص له بالاشتراطات والمعايير التصميمية الواردة بدليل تصميم مواقف السيارات وأن تكون السلالم الخارجية ومداخل السيارات والمنحدرات ضمن حدود ملكية العقار لكافة المباني، عدا الفلل السكنية لا تتجاوز عرض الرصيف. ​
وأكدت الوزارة على معالجة الواجهات بما يتوافق مع الكود العمراني للمنطقة الواقع بها المبنى، وفي العمائر التي تحتوي على شقق سكنية يلزم توفير موقف إضافي للضيوف لكل خمس شقق.
وسمحت بأن يكون الدور الأرضي مواقف سيارات بالعمائر السكنية متعددة الأدوار على أن لا يقل ارتفاعه عن 2,5م، ولا يحتسب في هذه الحالة من عدد الأدوار النظامية، مع الالتزام بتشجير واجهة المواقف بنوعيات من الأشجار المحلية المعتمدة من الأمانة أو البلدية، لتحسين البيئة المحيطة والحفاظ على المظهر العام.
ومنعت الوزارة بناء أسوار للعمائر السكنية التجارية والعمائر السكنية الإدارية على الشوارع التجارية، ولا يسمح بتجاوز السور الجانبي حد نهاية المبنى جهة الشوارع التجارية، ويسمح بعمل أسوار بعد الارتداد النظامي للشارع التجاري بشرط موافقة الأمانة أو البلدية.
وألزمت المرخص له بعمل أسوار بارتفاع لا يزيد عن 3,5م على حدود الملكية جهة المجاورين بالمباني السكنية "فلل وعمائر سكنية"، ويسمح بإلغاء السور على الشوارع الرئيسية لزيادة عدد المواقف المخصصة للوحدات السكنية.

منع السواتر

وحظرت عمل سواتر من أي نوع فوق الأسوار لزيادة ارتفاع السور عن المسموح به، فيما سمحت يسمح بإقامة القبو على كامل حدود الملكية للفلل الخاصة «المنفصلة، شبه المتصلة، والمتصلة» والعمائر السكنية والسكنية التجارية والسكنية الإدارية والسكن الجماعي، ويسمح بعمل مدخل/مخرج دور قبو للأراضي الواقعة على أكثر من شارع من جميع تلك الشوارع.
وبيّنت الوزارة أن حساب الارتداد المطلوب يتم من بداية حد الملكية إلى بداية حد البناء بالدور الأرضي، فيما لم تسمح باستخدام أسطح البناء في الارتدادات كتراس أو بلكونه خارجية، ولا يسمح بوضع أجهزة التكييف أو مستقبلات الأقمار الصناعية عليها.
وأكدت اللائحة على توفير مرمى للنفايات في المباني أكثر من 4 أدوار بحيث يكون مفتوح في كل دور، ويصل في الأرض لغرفة تجميع بها باب ذاتي الغلق يفتح على الخارج.

مكافحة الحرائق

وألزمت الاشتراطات المنشآت بالأنظمة اللازمة للوقاية ومكافحة الحريق ومنع انتشار اللهب حسب متطلبات الكود السعودي للحماية من الحرائق مع تحديد جميع سبل الهروب والمسارات والمنحدرات والسلالم اللازمة.
واشترطت عمل أرضيات المناطق المكشوفة والأرصفة الخارجية بمواد مقاومة للانزلاق وبميول في اتجاه الصرف لا يقل عن 1% ولا يزيد عن 2% لتصريف الأمطار ومياه الغسيل.
وشددت على تطبيق متطلبات الاستدامة والتي تتمثل في ترشيد استخدام الطاقة والمياه وإعادة استخدام المياه المعالجة واستخدام الخامات والمواد المناسبة وغير الضارة بالبيئة.
وأوجبت توفير الإضاءة والتهوية الطبيعية لكافة فراغات المبنى من خلال الفتحات المباشرة على الواجهات وعلى المناور والفتحات العلوية أو الإنارات السماوية مع الالتزام بالحد الأدنى للفناء أو المنور.